Når renterne stiger, og hver euro tæller, antagelige realkreditlån De er tilbage i rampelyset. Dette format giver køberen mulighed for at beholde sælgerens lån i stedet for at åbne et nyt, hvilket, hvis betingelserne er rigtige, kan være et meget smart træk for tegnebogen.
Ud over den tiltrækningskraft, de har for deres mulige besparelser på renterDet er vigtigt at forstå, hvordan lån fungerer, hvilke lån du kan optage, og hvilke risici der findes, for at undgå fejl. Nedenfor finder du en omfattende og klar guide med eksempler, så du kan træffe informerede beslutninger uden at fare vild i teknisk jargon.
Hvad er et antageligt realkreditlån?
Et antageligt realkreditlån er et overførbart realkreditlån Fra den nuværende ejer til en køber, når boligen sælges. I stedet for at underskrive et nyt realkreditlån "overtager" køberen sælgers lån og bliver ansvarlig for den udestående saldo, afdrag og vilkår, der oprindeligt blev aftalt med banken eller anden långiver.
I praksis betyder det, at den nye ejer overtager oprindelig betalingsforpligtelse Som det er: samme rente, samme resterende løbetid og samme relevante klausuler. Det er et alternativ, der, når renten på dit eksisterende realkreditlån er lavere end markedsrenten, kan resultere i betydelige besparelser.
Hvordan fungerer antagelige realkreditlån?
Selvom de ved første øjekast kan ligne ethvert boliglån, ligger kernen i et antageligt realkreditlån i kreditoverførselFor at påtage sig det skal køberen opfylde de krav, der er fastsat af långiveren eller det bureau, der forsikrer lånet (f.eks. FHA eller VA), og indhente den tilsvarende godkendelse.
Disse krav inkluderer ofte en tærskel på solvens og kreditvurdering, bevis for indkomst og nogle gange en minimumsudbetaling. Långiveren vurderer den nye låntager for at bekræfte deres evne til at påtage sig den økonomiske forpligtelse, hvilket reducerer risikoen for misligholdelse og strømliner processen.
Denne mekanisme muliggør en forholdsvis gnidningsløs overgang mellem sælger og køber og undgår i mange tilfælde omkostningerne og procedurerne ved ny finansiering. Antagelsen er dog det er ikke automatiskkræver ansøgning, gennemgang og forhåndsgodkendelse, bortset fra få undtagelser for ældre lån med andre regler.
Hvilke realkreditlån kan antages?
Ikke alle lån tillader dette. Faktisk er langt de fleste konventionelle realkreditlån kan ikke antages. Lån forsikret af Federal Housing Administration (FHA) og lån støttet af Department of Veterans Affairs (VA) eller United States Department of Agriculture (USDA) kan dog antages, forudsat at deres specifikke betingelser er opfyldt.
I praksis skal sælgeren for de fleste FHA- og VA-lån indhente långivers tilladelse før køberen kan overtage lånet. Noget lignende sker hos USDA: man skal gennemgå alle kriterier for at få godkendelse og demonstrere tilstrækkelig solvens.
FHA lån
Hvis du overvejer at indgå en FHA-aftale, skal du huske på, at både køber og sælger skal overholde reglerne. specifikke kriterierSælgeren skal typisk have brugt boligen som sin primære bolig i en minimumsperiode, og køberen skal gennemgå den almindelige FHA-ansøgningsproces, som inkluderer indkomst- og kredittjek.
En attraktiv fordel er, at FHA'er tillader en udbetaling fra 3,5%, og er normalt mere tilgængelige for dem, der ikke har en perfekt kredithistorik: med en kreditvurdering over 580 er du generelt berettiget. Alligevel er det en god idé at arbejde på din økonomiske sundhed og forbedre scoren inden ansøgningen indsendes for at styrke godkendelsen.
VA lån
Med støtte fra Department of Veterans Affairs er VA-lån tilgængelige for medlemmer af de væbnede styrker (aktive eller veteraner) og deres berettigede ægtefæller. Vigtig information: en ikke-veteran kan også antage et VA-lån, så længe du opfylder kravene, og långiveren giver dig grønt lys.
Afhængigt af lånets vilkår kan det også være nødvendigt med långivers godkendelse. VA Regionalt Lånecenter, hvilket kan forlænge papirarbejdet. I meget få tilfælde er "frit overtagne" VA-lån tilgængelige: dem, der er afsluttet den 1. marts 1988 eller tidligere. Med disse behøver sælgeren ikke långivers tilladelse, men kan stadig være ansvarlig for betalingen, hvis køberen misligholder, og Ældre realkreditlån har typisk højere renter., så det er værd at tænke grundigt over det.
USDA lån
Lån fra landbrugsministeriet (USDA), der er designet til landdistrikter, kan også antagelig under betingelserLigesom med FHA- og VA-lån skal køberen gennemføre godkendelsesprocessen for långiver/servicer og demonstrere tilbagebetalingsevne; specifikke detaljer varierer fra lån til lån.
Fordele ved antagelige realkreditlån
For nogle købere kan antagelige realkreditlån gøre en forskel i forhold til overkommelighed. Den første attraktion er, at de åbner døren til mere overkommelig finansiering for dem, der måske finder det vanskeligere at opfylde kriterierne for et nyt realkreditlån, da de har arvet allerede underskrevne betingelser.
Den største fordel er normalt renten: hvis du optager et lån med f.eks. en 3% vs. 5% af markedet, besparelserne over årene kan være betydelige, og teknikker som f.eks. tidlig tilbagebetaling De hjælper med at reducere renten. Denne forskel i månedlige betalinger og samlede omkostninger kan gøre et køb rentabelt, som med et nyt realkreditlån ville være umuligt eller meget dyrere.
Derudover reduceres omkostningerne i mange tilfælde lukkeomkostningerVed ikke at optage et lån fra bunden, kan nogle typiske udgifter forbundet med et nyt realkreditlån undgås eller reduceres, hvilket kan mærkes i køberens lomme fra dag ét.
Risici ved overtagne realkreditlån
Ikke alt er en fordel. Ved at optage lånet er køberen bundet til sin originale vilkår, hvilket måske ikke er det mest fordelagtige for din situation. Hvis boligen mister værdi, kan du ende "under vand": at skylde mere, end huset er værd, med den risiko, det indebærer, hvis du vil sælge eller har brug for at refinansiere.
Du skal også se nærmere på strukturen af det arvede lån. For eksempel et realkreditlån, der stammer fra en 5% udbetaling kan involvere højere gebyrer end en ny transaktion med en udbetaling på 20%, især hvis der er tilknyttet forsikring eller en ufleksibel resterende løbetid.
Typer af antagelige realkreditlån
I praksis er der to store familier på markedet: på den ene side konventionelle, og på den anden side dem, der støttes af agenturer som FHA. Bemærk: De fleste konventionelle kan ikke antages, men de findes. meget få undtagelser, normalt med forbehold for, hvad kontrakten og långiveren siger.
FHA er på sin side født og designet til at være antagelig i henhold til krav, forudsat at banken godkender den nye debitor. Betegnelsen "antagelig konventionel" kan være misvisende; det afgørende er at gennemgå låneaftalen og skriftligt bekræfte med banken, om den kan antages og under hvilke betingelser.
Hvordan finder og optager man et realkreditlån?
Udgangspunktet er normalt søg på ejendomsportaler og kontakte agenter med erfaring i denne type transaktion. Selvom ikke alle annoncer tydeligt markerer "overkommelig", er det værd at filtrere efter FHA, VA eller USDA og læse kommentarerne til annoncen.
Når en ejendom er fundet, indgår køber og sælger en aftale. overførselsaftale den eksisterende lån, normalt betinget af långivers godkendelse af overtagelsen. Dette omfatter deling af dokumentation for det eksisterende lån og detaljer om det udestående hovedstolbeløb og de nuværende vilkår.
Det næste skridt er at ansøge om långivergodkendelseKøberen vil indsende sin ansøgning, indkomst og kredithistorik til långiveren for at vurdere deres berettigelse. Nogle VA-lån kan også kræve godkendelse fra det relevante regionale center.
Når godkendelsen er givet, starter fasen med formaliseringKøbskontrakten og pantedokumentet, der dokumenterer overtagelsen, underskrives, hvilket afspejler debitors indtræden og ejerskiftet, med betingelserne for det oprindelige lån intakte.
Antagelige realkreditlån passer, når arvet lån tilbyder bedre vilkår end de nuværende, og långiver bekræfter, at den nye ejer kan opfylde denne forpligtelse.
Og hvordan finder jeg VA-, FHA- eller HUD-boliger, hvis MLS siger "kontanter, nyt lån"?
Dette sker oftere, end du måske tror. Mange MLS'er mærker ikke antagelsesmulighed Selv hvis det findes. Praktiske løsninger: Bed din agent om at gennemgå MLS's "agentbemærkninger" eller interne kommentarer for termer som "antagelig", "FHA", "VA" eller "USDA", og om at kontakte sælgers agent for at bekræfte, om lånet kan antages.
En anden nyttig måde er at spørge personen direkte. låneservicer fra sælgeren (hvis sælgeren har godkendt det) for at verificere, om produktet kan antages, og hvilke krav der gælder. I markeder som Lawrence, Kansas, sparer denne direkte bekræftelse tid, når annoncen som standard kun viser "kontant, nyt lån".
Tips til at optage et realkreditlån
Start med én prækvalifikation af realkreditlån og tjek nøglerne til at få et realkreditlånDu vil vide, hvor langt du kan gå, og om du opfylder kriterierne for det lån, du ønsker. Du vil undgå skuffelse midtvejs i processen og få en fordel i forhandlingerne.
Sammenlign altid lånetypen og vilkårene for det lån, der skal optages, med en nyt realkreditlån på markedetGå ikke ud fra, at det er bedre at optage et lån: nogle gange kan et nyoprettet lån med en anden løbetid eller udbetalingsstruktur være mere fordelagtigt for dig (for eksempel fast eller variabel realkreditlån).
Undersøg området og markedscyklussen for at afveje risiko for værdifaldHvis der er volatilitet eller tegn på afkøling, så tag det med i din beslutning, så du ikke sidder fast med en høj LTV.
Før du hopper ind, så tag dig tid til at læse det med småt og bede om afklaring; din bedste allierede Det er en informeret beslutning.
Forskellen mellem overtagelse af realkreditlån og køb "med forbehold for" et realkreditlån
I en antagelse bliver køberen deudor rektor af lånet og erstatter den oprindelige indehaver; banken skal normalt godkende transaktionen. For at frigøre sig helt skal sælgeren indhente en skriftlig ansvarsfraskrivelse.
Ved et køb, der er "med forbehold for" køb, accepterer køberen at betale det eksisterende realkreditlån af, men den oprindelige debitor forbliver ansvarlig Hvis noget går galt. Her kræves der i princippet ikke långivers godkendelse for at afslutte salget, selvom risikoen for sælger er større, medmindre andet er aftalt.
Hvad skal du tage højde for i beregningen?
Hver sag er unik, og der er faktorer, der kan påvirke udfaldet af din sag. realkreditkapacitetFor at estimere din afdragssum og det maksimale lånebeløb skal du overveje de tilknyttede omkostninger ved transaktionen og omkostningerne ved at vedligeholde boligen.
Til besparelserne for indrejsen tilføjes notar, registreringskontor, vurdering og skatterDerudover vurderer den muligheder for få 100% af realkreditlånet hvis du har brug for at reducere den oprindelige udgift.
Din arbejdsmæssige og personlige situation tæller, og meget. En permanent kontrakt vejer ikke det samme som en midlertidig kontrakt, og det gør en heller ikke. professionelle perspektiver stabilt end et usikkert projekt. Husk at et realkreditlån er en langsigtet forpligtelse.
Medtag anden indkomst og gæld i din beregning: lejeindtægter, pensioner eller ekstra betalinger kan forbedre din ratio, men de kan også tynge den ned. lån og gebyrer (bil, uddannelse, lægeudgifter). Banken vil se på hele billedet, og det bør du også.
Hvilket hus kan jeg købe?
Som en fornuftig regel bør du sørge for, at den samlede realkreditbetaling ikke overstiger 30%-35% af din nettoindkomst månedligt. Dette vil give dig plads til uforudsete udgifter og hjælpe dig med at få enderne til at mødes.
Derudover er det tilrådeligt at spare op til ca. 35% af prisen20% for den del, banken ikke finansierer (det normale beløb er op til 80% af den laveste af vurderingen og prisen) og omkring 15% for tilhørende omkostninger. Dette vil sætte dig i en stærk position hos banken.
Rådgivning og støtte
Det er taknemmeligt at have en beslutning som denne ved hånden. klar information uden småtDerfor arbejder vi på at sikre, at du ved, hvad du kan forvente i hvert trin, så du trygt kan sammenligne muligheder.
Vores team samarbejder med topledelsen for at bringe dig tættere på hinanden god stand Og frem for alt, så du har kontrol over dine beslutninger. Vi stopper ikke kun ved underskrivelsen: vi tilbyder opfølgning efter afslutningen, så alt forløber gnidningsløst. tilpasning til dit nye realkreditlån.
Hvis du er usikker på mellem et fast eller variabelt realkreditlån eller produkter med specifikke fordele (for eksempel for offentligt ansatte), kan vi hjælpe dig med at finde den bedste løsning. den bedste løsning og tips til at sænke dine realkreditomkostninger med en klar forklaring af fordele og ulemper.
Antagelige realkreditlån kan være en god mulighed, hvis du opfylder långivers krav, og det realkreditlån, du har arvet, er bedre end det, de ville tilbyde dig i dag. Overvejelser af renten, afslutningsomkostninger, din indkomststabilitet og markedstendenser vil hjælpe dig med at træffe en informeret beslutning. korrekt godkendelse og grundig gennemgang af de oprindelige vilkår, vil du være i en bedre position til at drage fordel af det gode og undgå risiciene.
