At købe en virksomhed eller investeringslokale er ikke det samme som at købe sit eget hjem. Lånet til erhvervsejendomme har sine egne regler: flere krav, lavere finansieringsprocenter og lidt kortere deadlines. Derfor er det en god idé at lave dit hjemmearbejde for at undgå overraskelser halvvejs gennem processen. For vejledning, se nøglerne til at få et realkreditlån.
Ud over købet kræver rummet næsten altid tilpasning til regler, forbedring af faciliteter eller en komplet renovering. Finansiering af køb og renovering Du kan kombinere et realkreditlån, lån og offentlig støtte, og hvis du planlægger det godt, vil banken se mere positivt på dit projekt. Hvis du indarbejder effektivitetsforbedringer, så overvej også grønt realkreditlån.
Erhvervslån: hvorfor banken ser det som mere risikabelt
Institutioner mener, at det i tilfælde af likviditetsproblemer er mere sandsynligt, at et realkreditlån i en erhvervsejendom misligholdes end i en primær bolig. Den større opfattede risiko Dette resulterer i mindre fleksible vilkår end et boliglån, med en mere omfattende risikoanalyse. Hvis du har brug for kontekst for, hvordan disse produkter fungerer, kan du se hvordan realkreditlån fungerer.
Vigtigste forskelle i forhold til et boliglån
Kortere tilbagebetalingsperioder
I boliger er den normale alder 20 til 30 år, mens den normale alder i erhvervsejendomme er omkring 15 til 20 år. Betal lånet tilbage før tid Det involverer højere månedlige gebyrer, så du skal passe dem godt ind i virksomhedens pengestrøm.
Højere renter
Rente er prisen på de udestående penge på et givet tidspunkt. I fast type Du betaler den samme ydelse i hele lånets løbetid. Med en variabel rente gennemgås omkostningerne med jævne mellemrum (kvartalsvis, halvårligt eller årligt) ved at tilføje et referenceindeks, normalt Euribor, plus et spread. For at beslutte dig, skal du finde ud af, om det er bedre at tegne en ... variabel eller fastforrentet realkreditlån.
Jo lavere den faste eller den variable renteforskel er, desto lavere er den samlede regning. Andre faktorer spiller også ind: provisioner, mulighed for afdragsfri periode, førtidig tilbagebetaling, forbindelser (forsikring, direkte debiteringer) og fleksibiliteten i selve kontrakten (normalt knyttet til Euribor, se Euribors fald).
Lavere finansieringsprocent
Inden for boliger er det almindeligt at nå op på 80 % af den vurderede værdi; inden for erhvervsejendomme er det mest almindelige interval mellem 60 % og 70 %. Du får brug for mere af din egen opsparing til adgang og til dækning af udgifter og skatter i forbindelse med operationen.
Flere udgifter afholdt af klienten
De regler, der flyttede en del af omkostningerne til banken i forbindelse med boliglån, gælder ikke på samme måde for erhvervsejendomme. I en kommerciel virksomhed Klienten afholder normalt omkostninger til IAJD, notar, registrering, administration og andre omkostninger forbundet med formaliseringen.
Omdanne en lokal til et hjem
Du kan finansiere købet af et erhvervslokale, som du har til hensigt at omdanne til bolig, men realkreditlånet ydes i erhvervslokalet. Af juridiske og risikomæssige årsager, behandler banken det som en erhvervsejendom med de betingelser, der er specifikke for det pågældende segment.
Rente på realkreditlån: Sådan fungerer det, og hvad man skal kigge efter
Rente er prisen på de udestående penge på et givet tidspunkt. I fast type Du betaler den samme afdrag i hele lånets løbetid. Med en variabel rente revideres omkostningerne med jævne mellemrum (kvartalsvis, halvårligt eller årligt) ved at tilføje et referenceindeks, normalt Euribor, plus et spread.
Jo lavere den faste eller den variable renteforskel er, desto lavere er den samlede regning. Andre faktorer spiller også ind: provisioner, mulighed for afdragsfrie perioder, tidlig tilbagebetaling, forbindelser (forsikring, direkte debiteringer) og selve kontraktens fleksibilitet.
Krav og dokumentation, der vil blive anmodet om
For at gennemgå din transaktion vil banken bede dig om at fremvise dokumentation for indkomst, professionel stabilitet og tilstrækkelig opsparing til at dække mindst 30% af prisen plus cirka 15% til udgifter og skatter. Hvis du er selvstændig Udarbejd din personlige indkomstskat (IRPF), fakturering, årsregnskab og, hvilket varmt anbefales, en forretningsplan, der forklarer virksomhedens levedygtighed og rentabilitet. For at vælge den rigtige finansiering skal du gennemgå, hvordan at vælge et godt realkreditlån.
Virksomheden vil undersøge ejendommen: tinglysning, hæftelser, om den kan pantsættes, og naturligvis dens værdi gennem en officiel vurdering. Den mere tydelige dokumentation bidrag (kontrakter, budgetter, løbende licenser), jo mere flydende vil analysen være; tag også højde for de aspekter, der du skal være opmærksom, når du optager et realkreditlån.
For at kunne vejlede dig realistisk er det meget nyttigt at få forhåndsgodkendelse. En forhåndsgodkendelse af realkreditlån Styrk din forhandlingsposition med ejendommen og undgå at afgive tilbud, som du ikke kan understøtte økonomisk. Du kan også få hjælp af 5 nøgler til optagelse af pant som rådgivere normalt fremhæver.
Til reference sikres det inden for boligsektoren normalt, at kvoten ikke overstiger 30-40 % af indkomsten. I lokalerne filteret Det understøttes også af forretningsprognoser, placering og projektets faktiske tilbagebetalingskapacitet; det følger også tips til at gøre dit realkreditlån billigere hvis du ønsker at reducere omkostningerne.
Finansieringsmuligheder når et realkreditlån ikke er nok
Hvis din månedlige betaling ikke er nok, eller dit realkreditlån ikke er nok, kan du kombinere flere muligheder. Det personlige lån Det giver fleksibilitet og kræver ikke pantsættelse af ejendommen, selvom omkostningerne normalt er højere og løbetiden er kortere.
En anden fleksibel mulighed er en kreditlinje, der kan trækkes på, efterhånden som projektet skrider frem, eller efterhånden som betalinger opstår. Godt brugt, hjælper dig med driftskapital under renoverings- eller opstartsfaser.
For virksomheder og selvstændige er leasing af fast ejendom i nogle tilfælde tilgængelig. Det fungerer som en lejeaftale med købsret, hvilket giver dig mulighed for at begynde at bruge lokalerne uden så store udgifter i starten.
Du kan også lave en lejeaftale med ejeren. Denne ordning giver dig øjeblikkelig brug mens du indsamler finansiering, vurderer beliggenheden og forbereder dig på et fremtidigt lukket køb.
Finansiering af reformen: hvordan man griber den an
Udover et realkreditlån til købet kan du ansøge om et renoveringslån specifikt til projektet. Indsend et detaljeret budget med varer, materialer, deadlines og ansvarlige parter; det letter risikovurderingen betydeligt og vil forhindre afvigelser.
Hvis dit projekt genopliver et tomt lokale, forbedrer tilgængeligheden eller forbedrer energieffektiviteten, så undersøg den tilgængelige finansiering fra din regionale regering eller byråd. Der er programmer, der yder tilskud en del af renoveringen, især hvis du indarbejder isolering, effektiv belysning eller bæredygtige forbedringer.
ICO's kreditlinjer for virksomheder og selvstændige, kanaliseret gennem banker, kan understøtte investeringer i fast ejendom og renoveringer med attraktive vilkår. Tjek de nuværende linjer fordi de normalt tilbyder mere konkurrencedygtige vilkår og omkostninger end ren privat finansiering.
Hvis du er engageret i energieffektivitet eller bæredygtighed, kan europæiske fonde som Next Generation være tilgængelige for specifikke initiativer. Bliv informeret på forhånd fordi disse opkald har deres egne krav og tidsplaner.
Banker, der tilbyder realkreditlån til erhvervsejendomme
- BBVAErhvervsrettet realkreditlån til køb af lokaler, op til 70% af vurderingsværdien, løbetider på op til 20 år og en afdragsfri periode på to år. Mulighed for fast eller variabel rente; selvstændige og virksomheder kan ansøge. Se også boliglånstendenser.
- SantanderSpecifikke produkter til erhvervsejendomme, specielt designet til dem, der starter et projekt fra bunden, med risikoanalyse fra sag til sag.
- CaixaBankFastforrentede, variabelt forrentede eller blandede realkreditlån til erhvervsejendomme, med en løbetid på typisk 15 år. De inkluderer akkompagnement i søgen efter egnede egenskaber i deres økosystem.
- BankinterRealkreditfinansiering af ejendomme med vurderingsgrader på 60-70%. Det tilbyder også Personlige lån til lokaler og faste installationer med en løbetid på op til 5 år.
- targobankRealkreditlån til køb af ejendom med markedsvenlige vilkår (normalt op til 70 % og løbetider på op til 20 år), skræddersyet til ansøgerens profil.
- Banco SabadellErhvervslån med finansiering på op til 70% ved vurdering og tilbagebetalingstider på op til 20 år. Kræv økonomisk dokumentation og bilag til den aktivitet, der skal udføres på ejendommen.
Udgifter, skatter og forsikringer at tage højde for
Ved et realkreditlån til en erhvervsejendom bærer klienten normalt størstedelen af omkostningerne ved at oprette lånet. Den har vurderingen, agenturet, notaren og registrering i ejendomsregistret.
Derudover skal stempelafgiften (IAJD) knyttet til pantebrevet betales, såvel som salgsskatten (moms eller ITP, alt efter hvad der er relevant). Inkluder i dit budget disse beløb, så du ikke løber tør for likviditet.
Det er almindeligt, at banken kræver brand- eller multirisikoforsikring på stedet. Mere end en kommerciel forbindelse, beskytter sikkerheden for lånet. Har Vær forsigtig, når du optager et subsidieret realkreditlån hvis dette link påvirker prisen for meget.
Pant i erhvervsejendomme og andre faste ejendomme, der anvendes til erhvervsformål, er ikke omfattet af lov 5/2019, ligesom realkreditlån til boliger er. Låntager påtager sig flere indledende udgifter og ejendommen forbliver som pant, selvom ejerne også hæfter personligt.
Frister, henstandsperioder og hvordan man justerer gebyret
De mest almindelige løbetider er 10 til 20 år, kortere end dem for boliglån, hvilket øger de månedlige betalinger. Nogle enheder tillader en mangel I de første år (f.eks. to år på visse produkter), nyttigt, når du starter virksomheden.
Før du underskriver, skal du simulere scenarier med variationer i salg, udgifter og mulige stigninger i Euribor, hvis du vælger en variabel rente. Dit mål er en kvote Bæredygtig med virksomhedens pengestrøm og en buffer til uforudsete begivenheder. For bedre at forstå forholdet, se hvordan de hænger sammen. realkreditlån og Euribor.
Praktiske tips til at få godkendt finansiering
Mød op i banken med alt klar: projektrapport, nøgletal, byggebudgetter og planlagte licenser. Forklar hvor meget du beder om og hvorfor, hvordan du vil returnere det, og hvad du bidrager med af dine egne ressourcer.
Lån ikke for meget "bare i tilfælde af". Det er bedre at justere og om nødvendigt kombinere flere kilder (lån til køb, lån til renovering, kreditlinje til driftskapital). Denne strategi forbedrer overensstemmelsen mellem deadlines og omkostninger.
Undgå at starte projekter uden den garanterede penge. Inkluderer licenser, skatter og uforudsete udgifter i budgettet; dette er de mest almindelige forsømmelser, der øger den endelige regning.
En praktisk bemærkning, der vil spare dig besvær: "valørdatoen" for overførsler bestemmer, hvornår pengene rent faktisk kommer ind på din konto. Tjek valørdatoen når man betaler vurderinger eller skatter for at undgå forsinkelser eller overtræk på grund af uoverensstemmelse i antallet af dage.
Hvis du har spørgsmål, kan du kontakte en finansiel rådgiver eller en specialist i finansiering af erhvervsejendomme. Mere end en udgift, kan du undgå fejl, der senere koster mange penge.
Særlige kendetegn ved Barcelonas marked og andre pladser
I dynamiske markeder som Barcelona er det en god idé at planlægge din finansiering, inden du afgiver tilbud. Vurder din reelle kapacitet (indkomst, gæld, opsparing) og beregner skatter, notargebyrer, provisioner og mulige reformer for at fastsætte en maksimalt overkommelig pris.
Banker fokuserer på to søjler: vurderingsværdien (reel sikkerhed) og din betalingsevne. En forhåndsgodkendelse af realkreditlån Det giver dig ikke kun ro i sindet, det gør dig også mere solid over for sælgeren, når du forhandler.
Der findes agenturer og afdelinger, der specialiserer sig i fast ejendom, som vil hjælpe dig gennem hele processen: simulering af afdrag og omkostninger, forhandling med långivere og søgning efter alternative muligheder, hvis et traditionelt realkreditlån ikke er nok. Regn med den støtte giver dig mulighed for at fokusere på forretningen, mens de finjusterer finansiering og betingelser.
Boliglånstilbud som markedsreference
Selvom de er forskellige produkter, hjælper det at se på boliglån med at forstå konteksten af renter og bonusser. Der findes blandede og faste realkreditlån med sædvanlig finansiering på 80% og satser, der med bonusser (løn, forsikring) kan være konkurrencedygtige. Der observeres også bevægelser i realkreditlån med variabel rente Fra markedet.
Repræsentative eksempler fra boligmarkedet omfatter et fastforrentet realkreditlån med en indfrielsesrente på omkring 2,5 % og en ÅOP på omkring 3,3 % med forskellige rentebindinger eller blandede muligheder med en initial fast rente under 2,5 % og derefter en variabel rente tæt på Euribor plus et justeret spread. Differentielle ses også Reducerede satser på Euribor for blandede produkter fra digitale institutioner, altid underlagt betingelser og rabatter. Husk: disse er referencer for boliger; de gælder ikke uændrede satser for erhvervsejendomme.
Hvorfor det nogle gange er svært at få det bevilget
Realkreditlån til erhvervsejendomme kræver en meget detaljeret undersøgelse af virksomheden og ejendommen. Onlinebanker tilbyder dem sjældent. fordi den risikoanalyse, der kræves af disse operationer, ikke passer med deres "kun digitale" modeller.
Om du får et realkreditlån, afhænger af din placering, din aktivitet, forventet rentabilitet og din økonomiske formåen. Hvis du ønsker at finansiere 100%, er det normalt nødvendigt at gå til ejendomme i bankens egen portefølje, noget der er mindre almindeligt i erhvervsejendomme.
I dette scenarie skal du vise stringens i din forretningsplan, soliditet i dine tal og realisme i dine prognoser. Denne kombination er den, der bedst overbeviser risikoudvalg.
Ved at indsamle alle oplysninger og evaluere alternativer, vil du tydeligt se, om købet er det værd. Lær om vilkår, typer, udgifter, støtte og aktive banker Det vil give dig mulighed for at lukke handlen sikkert og uden problemer, selv når du udover at købe, skal renovere for at åbne dørene til tiden.
