Når man udvider sin ejendomsportefølje, opstår spørgsmålet ofte, om det er klogere at købe en lejlighed som privatperson eller at oprette et selskab til dette formål. I Spanien er denne praksis fuldt ud lovlig og er blevet brugt af tusindvis af investorer, selvom tendenserne har ændret sig gennem årene på grund af markedsudviklingen og øget kontrol fra skattevæsenet.
Det er ikke bare et spørgsmål om papirarbejde; det er en finansiel strategi, hvor det endelige mål dikterer vejen. Afhængigt af om du leder efter et hjem at bo i, et andet hjem til ferier eller en udlejningsvirksomhed, kan den juridiske struktur betyde massive besparelser eller en skattemæssig hovedpine, hvis den ikke planlægges omhyggeligt.
Juridiske aspekter og formuesselskabets figur
Det er afgørende at forstå, at det er lovligt at registrere en ejendom i et selskabs navn, selv for dem, der ikke er skattemæssigt hjemmehørende i Spanien. Generelt sker dette gennem holdingselskaber, som er enheder, der er specifikt oprettet til at forvalte aktiver såsom fast ejendom eller værdipapirporteføljer, uden nødvendigvis at engagere sig i aggressiv kommerciel aktivitet.
Der er primært to typer: ejendomsholdingselskaber , der ejer ejendomme, som ikke er beregnet til direkte økonomisk udnyttelse, og værdipapirholdingselskaber , der fokuserer på at investere i andre virksomheder. Forsigtighed tilrådes dog; hvis Skattestyrelsen opdager, at virksomheden udelukkende blev oprettet for at betale mindre indkomstskat, kan den betragte driften som en proforma og regulere situationen.
Skattefordele ved at købe gennem et selskab
En af hovedattraktionerne er selskabsskatten. Mens den personlige indkomstskat er progressiv og kan nå meget høje satser, er den generelle selskabsskattesats normalt omkring 25%, hvilket er meget attraktivt for dem, der flytter store mængder kapital.
Når det kommer til helt nye ejendomme, er fordelen klar: virksomheder kan fratrække momsen ved købet, noget en privatperson aldrig kan. Desuden kan ejendomsoverdragelsesskatten (ITP) i tilfælde af videresalg af ejendomme have specifikke reduktioner, hvis virksomheden opfylder visse krav, hvilket optimerer den samlede anskaffelsessum.
For investorer med store porteføljer er der en meget betydelig fordel. Hvis virksomheden har mindst otte ejendomme udlejet i en periode på over tre år, kan den få adgang til betydelige skattefradrag, der øger lejeindtægterne betydeligt sammenlignet med individuelt ejerskab.
Ulemper og risici: Når partnerskab ikke er egnet
Det er ikke kun solskin og roser. Hvis du har til hensigt at købe en primær bolig eller et fritidshus, er det simpelthen en fejltagelse at købe gennem et selskab med begrænset ansvar (SL). Da huset ejes af selskabet, skal partneren betale markedsleje til selskabet, og denne indkomst vil blive beskattet med 25%, hvilket øger transaktionsomkostningerne betydeligt.
Derudover er den administrative styring langt mere byrdefuld. En virksomhed involverer månedlige regnskabsgebyrer, indgivelse af årsregnskaber og en langt strengere formel forpligtelse end en privatpersons. For en lille investor, der starter med sin første ejendom, kan disse faste omkostninger æde en stor del af nettoafkastet.
På den anden side er lejefradrag for enkeltpersoner normalt mere generøse i visse intervaller (nogle gange op til 60 % af nettoindkomsten), en fordel, der ikke gælder for aktivholdende virksomheder, hvilket gør små investeringer mere rentable som selvstændig eller privatperson.
Sammenligning af finansiering og procedurer
Det er ikke så ligetil at få et realkreditlån til en virksomhed som for en privatperson. Banker er typisk mere krævende og kræver vedtægter , bevis for soliditet og årsregnskaber. Med hensyn til vilkårene er finansieringsprocenten normalt omkring 60 % eller 70 % af den vurderede værdi, mens en privatperson kan opnå 80 % eller mere.
Tilbagebetalingstider er også kortere; mens en privatperson kan optage et 30-årigt realkreditlån, er virksomheder typisk begrænset til perioder på mellem 10 og 15 år , og rentesatserne er typisk lidt højere end konventionelle renter. Det er tilrådeligt at analysere, hvordan realkreditlånet er registreret i regnskabet for at forvalte aktiverne korrekt.
Når man afslutter et køb, er det vigtigt at have ekspertrådgivning. En standardsalgskontrakt er ikke den samme som en, der involverer mellemmandsvirksomheder , da Skattestyrelsen nøje undersøger enhver transaktion, der tilsyneladende har til formål at omgå de progressive skattesatser i personlig indkomstskat eller formueskat.
I sidste ende afhænger valget helt af den tilsigtede anvendelse af ejendommen og kapitalens størrelse. Mens fysisk ejerskab er den vindende mulighed til personlig brug eller en første investering, tilbyder en virksomhedsstruktur uovertruffen fleksibilitet og skatteoptimering til store ejendomsporteføljer eller strategier for geninvestering af kontanter.