Når vi taler om realkreditlån i regnskabsvæsenet, kombinerer vi to aspekter: det finansielle aspekt (hvordan lånet er struktureret og tilbagebetales) og det regnskabsmæssige aspekt (hvordan det indregnes og værdiansættes). I hverdagen... Et realkreditlån er intet andet end et lån med reel sikkerhed i en ejendom., men dens afspejling i regnskaberne har vigtige nuancer, der bør organiseres for at undgå fejl i den første indregning, efterfølgende værdiansættelse og præsentation i årsregnskabet.
Udover at forstå lånet skal du placere ejendommen på den relevante konto i henhold til dens formål: En ejendom til personlig brug er ikke det samme som en bygning beregnet til udlejning eller en ejendom, der købes med henblik på salg.Og på passivsiden klassificeres gæld normalt som en finansiel forpligtelse til amortiseret kostpris, med særlig vægt på gebyrer, udgifter og den effektive rentemetode, selvom der er en forenklet tilgang i PGC Pymes (små og mellemstore virksomheder).
Boliglån og dets grundlæggende elementer: hvad det er, og hvordan det fungerer
Ved et realkreditlån udlåner en enhed et pengebeløb, og debitor tilbagebetaler hovedstolen og renterne i periodiske afdrag; som en forstærkning, Ejendommen er pantsat som sikkerhed for inddrivelseHvis betalinger misligholdes, kan kreditor tvangsauktionere sikkerheden og beslaglægge aktivet for at opfylde kravet.
De tilbagevendende begreber, man skal være klar over, er: kapital, rente, amortisering, afdrag, løbetid, rentesats og garanti. Specifikt, Gebyret inkluderer normalt en del af renterne og en del af kapitalafdraget., og beløbet vil blive bestemt af lånets type (fast, variabel eller blandet) og løbetid.
- Capital: lånt beløb, der skal tilbagebetales.
- interesse: pengepris, normalt årlig, anvendt på den udestående kapital.
- Amortiseringtilbagebetaling af hovedstolen over tid.
- gebyr: periodisk betaling (normalt månedlig), der kombinerer renter og afdrag.
- sigtaftalt tilbagebetalingstidshorisont.
- Rentesats: fast, variabel referencerente (f.eks. Euribor + differensrente) eller blandet.
- PantSelve ejendommen fungerer som sikkerhed for lånet.
Lånekontrakten og realkreditgarantien er de to centrale dele: Kontrakten fastsætter betingelserne og betalingsplanen., mens pantet er registreret i ejendomsregistret for at yde kreditor retssikkerhed.
Regnskabsmæssig behandling af realkreditlån (PGC og PGC SMV'er)
Fra et regnskabsmæssigt perspektiv behandles et realkreditlån som ethvert andet lån, med undtagelse af dets sikkerhed. Ifølge NRV 9a, Gælden er klassificeret som en finansiel forpligtelse til amortiseret kostpris, medmindre den forvaltes med henblik på handel (kategorien "holdt med henblik på handel"), eller der opstår specifikke usædvanlige omstændigheder.
Ved første indregning måles finansielle forpligtelser, der betragtes som debiteringer og gæld, til deres dagsværdi, hvilket i praksis svarer til transaktionspris justeret for direkte henførbare omkostninger til driften (åbningsprovision, andre udgifter opkrævet af enheden osv.).
Efterfølgende foretages værdiansættelsen til amortiseret kostpris, renteindregning ved hjælp af den effektive rentemetodeDet betyder, at de indledende gebyrer og omkostninger indregnes i den effektive rente og fordeles over lånets løbetid, hvilket påvirker de påløbne finansielle omkostninger.
Den 9. NRV i PGC Pymes omfatter dog et forenklet alternativ: tillade, at transaktionsomkostninger og finansielle provisioner registreres i resultatopgørelsen på det første tidspunktDenne mulighed, som er meget praktisk for mange SMV'er, undgår at beregne den effektive rente, selvom den indebærer en højere finansiel udgift i starten.
Hvilke PGC-konti bruges til ejendommen i henhold til dens formål?
Ved måling af aktiver er det aktivets økonomiske formål, der gør forskellen. Når en ejendom eller bygning erhverves til eget brug, er det almindeligt at aktivere investeringen på konti (210) Jord og naturressourcer og (211) Bygninger. fordi det handler om materielle anlægsaktiver relateret til aktiviteten.
Hvis ejendommen er beregnet til at opnå indkomst eller kapitalgevinster, kan konti (220) Investeringer i jord og naturressourcer og (221) Investeringer i bygninger anvendes. dermed defineres aktivet som en ejendomsinvesteringDet er en konsekvent klassificering, når den primære anvendelse er leasing eller besiddelse med henblik på værdistigning.
I tilfælde af ejendomme erhvervet med henblik på salg som led i den normale forretningsdrift (udviklingsaktivitet, køb-renovering-salg osv.), er det sædvanlig praksis i Spanien at klassificere dem som varebeholdninger, som en del af lagerbeholdningen til markedsføringHer er det passende at gennemgå transaktionens realitet og regnskabspraksis, fordi den generelle lovgivningstekst og fortolkninger kan nuanceres afhængigt af sektor og casestudie.
Indledende og efterfølgende værdiansættelse: amortiseret kostpris, provisioner og effektiv rente
Prioritetsgæld indregnes initialt til dagsværdien af det modtagne vederlag, justeret for henførbare transaktionsomkostninger. For eksempel, Hvis virksomheden opkræver en åbningsprovision og andre udgifter, reducerer de de modtagne kontanter eller øger forpligtelsen. i henhold til dens behandling (generelt eller forenklet kriterium).
Den næste regel er amortiseret kostpris: Ved afslutningen af handlen indregnes den finansielle omkostning ved at anvende den effektive rente på forpligtelsens regnskabsmæssige værdi. Den effektive rentemetode spreder gebyrer og omkostninger over lånets løbetid., således at de finansielle omkostninger afspejler den reelle rentabilitet af operationen for långiver.
PGC Pymes muliggør en forenkling. Hvis den vedtages, Indledende provisioner og omkostninger fratrækkes direkte resultatet på tidspunktet for indregning, hvilket undgår genberegning af EIR. Denne regnskabsmæssige genvej er gyldig og udbredt blandt SMV'er på grund af deres operationelle karakter, selvom det retvisende billede skal vurderes fra sag til sag.
Typiske regnskabsposteringer for et realkreditlån
Generelt omfatter de mest almindelige regnskabsmæssige milepæle for et realkreditlån: første indregning, periodisering af renter, omklassificering af den kortfristede del, mulige renter indregnet i hovedstolen (kapitalisering i henhold til kontrakten), periodiske betalinger og, hvis relevant, førtidig tilbagebetaling. De nøjagtige detaljer afhænger af amortiseringstabellen og kontraktens vilkår..
- Første indregning af forpligtelsen: registrering af modtagne kontanter eller direkte betaling til sælger og indregning af gælden til dagsværdi justeret for transaktionsomkostninger.
- Påløbne renter: indregning af finansielle omkostninger ved at anvende den effektive rente på den udestående saldo.
- Renter indarbejdet i hovedstolen: hvis kontrakten kapitaliserer dem, forøges forpligtelsens regnskabsmæssige værdi.
- Kortfristet omklassificering: Ved afslutningen overføres den del, der skal amortiseres i det følgende regnskabsår, til kortfristet gæld.
- Afdragsbetaling: kontantudstrømning, der adskiller renter (udgifter) og hovedstol (gældsreduktion).
- Tidlig annullering: afskrivning af det samlede udestående beløb og registrering af eventuelle afbestillingsgebyrer eller renter.
Når ejendommen er til eget brug, aktiveres den i (210)/(211). Hvis den er beregnet til investering med henblik på indkomst eller kapitalgevinst, kan (220)/(221) anvendes. I købs-til-salg-transaktioner er det normalt at klassificere den som varelager, Det er vigtigt at adskille aktiver fra finansiering i regnskabet for at undgå duplikater af beløb..
Omkostninger, gebyrer og udgiftsfordeling for realkreditlån i Spanien
Ud over regnskabsmæssig behandling består den samlede pris for et realkreditlån af tre lag: renter, tilhørende gebyrer og provisioner. Renten kan være fast, variabel eller blandetDen faste rente giver sikkerhed for renten, den variable rente svinger med referenceindekset (såsom Euribor), og den blandede rente kombinerer perioder.
I den spanske kontekst er der en meget standardiseret juridisk fordeling af udgifter i nyere realkreditlån. Det er normalt, at køberen påtager sig simpel notat og vurdering, mens den støttende enhed omfatter notaren, agenturet, registreringskontoret og stempelafgiften (IAJD). Derudover betaler hver part for deres egen kopi af skødet.
Blandt de mest almindelige provisioner er åbningsprovisionen, ofte en procentdel af hovedstolen. Der kan også være kompensation for hel eller delvis tilbagetrækning hvis det amortiseres inden deadline, og andre klausuler (i henhold til gældende regler og kontrakt), der bør læses omhyggeligt.
Med hensyn til hvor meget der kan finansieres, bruges normalt 80% af det samlede beløb som reference. vurderingsværdi (ikke prisen), selvom den kan være lavere, hvis det er et fritidshus. Fra et betalingsevneperspektiv anbefales det, at udbetalingen ikke overstiger 30-35% af nettoindkomsten, og at du har en opsparing på 20-25% af værdien plus ca. 10% til tilhørende udgifter.
Nøgler til at sammenligne realkreditlån
Når du sammenligner tilbud, skal du ikke kun se på den nominelle pris: ÅOP og lukkeomkostninger kan fuldstændig ændre den faktiske prisGennemgå også vilkårene, risiciene og om renten er fast eller variabel.
- Lånebeløb og tilbagebetalingsperiode.
- Rentesats, point eller bonusser og ÅOP.
- Lukningsomkostninger og långivergebyrer plus eventuelle tilknytninger.
- Kontraktlige risici: gebyr for forudbetaling, ballonbetaling, kun rentebetaling eller negativ amortisering.
Casestudie: Køb for at renovere og salg med realkreditfinansiering
Forestil dig, at et hus købes for 200.000 euro, og at banken yder yderligere 20.000 euro til renovering, alt sammen under den samme realkreditaftale. De 200.000 euro går direkte til sælgeren, og de resterende 20.000 euro indsættes på bankkontoen for at dække renoveringen. Målet er, at aktiverne skal afspejle 220.000 og gælden også 220.000, uden duplikationer.
Den korrekte tilgang involverer to aspekter: regnskabsføring af ejendommen og gælden. På aktivsiden, hvis hensigten er at renovere og sælge som led i den normale forretningsgang, er det klogt at registrere det som varelager til anskaffelses- og renoveringsomkostningerne; hvis formålet er at udleje eller besidde det med henblik på værdistigning, kan det behandles som investeringsejendom (220/221). Undgå at bogføre renoveringen som en udgift, hvis den er en del af produktionsomkostningerne for den vare, der skal sælges..
På passivsiden, når gælden på 200.000 tildelt sælger påløber, indregnes forpligtelsen over for virksomheden og aktivet for det samme beløb. Når checken på 20.000 til renoveringer indbetales, øges bankgælden (eller kontantgælden) og realkreditgælden; når den bruges til byggeri, reduceres bankgælden, og aktivets værdi (lager eller investering) stiger. dermed lukkes cirklen 220.000 aktive – 220.000 passive.
Hvis denne indkomst på 20.000 oprindeligt var blevet registreret direkte som en større forpligtelse, og 220.000 også var blevet afspejlet i aktivet uden at justere den første strøm på 200.000, kunne en forpligtelse på 240.000 fejlagtigt fremkomme. Løsningen er at registrere den del af lånet, der anvendes til sælgers betaling (200.000), som et større aktiv mod gælden, og Omklassificer brugen af de 20.000 i kontanter til en højere aktivværdi, efterhånden som reformen implementeres.uden at fordoble gælden igen.
Realkreditlån: fast, variabel eller blandet rente og deres regnskabsmæssige indvirkning
Den valgte rente påvirker den finansielle omkostningsprofil. Med en fast rente, Gebyret er stabilt, og de finansielle omkostninger udjævnes over tid.Med en variabel rente vil omkostningerne følge udviklingen i referenceindekset, hvilket afspejles i rentetilskrivningen. Med blandede renter eksisterer der både faste og variable perioder side om side.
Fra et regnskabsmæssigt perspektiv integrerer den effektive rentemetode provisioner og omkostninger, således at selvom gebyret kan være konstant, Den faktiske finansielle udgift vil variere afhængigt af den udestående saldoHvis forenklingen af SME PGC vælges, registreres de indledende omkostninger som udgifter fra starten, og efterfølgende periodiseringer følger den kontraktlige sats.
Realkreditlån erhvervet med værdiforringelse: før og efter 2021
Et mere avanceret område er erhvervelse af værdiforringede kreditter og realkreditgarantier, herunder tildeling af kreditFør 2021 placerede fortolkningen under NRV 9th (PGC 2007) disse aktiver generelt under udlån og tilgodehavender, og den effektive rente blev beregnet ud fra estimerede strømme (inklusive forventede tab) og ikke kontraktlige strømme, med opdateringer ved ændringer i estimater.
Når der var objektiv indikation af værdiforringelse efter den første indregning (debitors insolvens, fald i værdien af det pantsatte aktiv osv.), blev der anvendt værdiansættelsesjusteringer. Hvis det imidlertid ikke var muligt at estimere inddrivelserne eller deres timing pålideligt, en behandling svarende til den for fælleskonti blev foreslåetpå grund af sagens unikke karakter og den ekstreme usikkerhed omkring strømmene.
Desuden blev det bemærket, at den mulige strøm afledt af garantiens opfyldelse ikke bør forveksles med de kontraktlige strømme med henblik på beregning af den endelige indtægtsværdi (TIE); og hvis Hovedformålet var at beholde ejendommen til brug eller omdannelse., finansielle indtægter skulle ikke indregnes, og aktivet blev opretholdt til anskaffelsesprisen fratrukket nedskrivninger.
Ved afvikling af et lån gennem tvangsauktion af ejendommen kan det ikke behandles som en ombytning af anlægsaktiver. I henhold til ICAC's resolution af 14. april 2015 (regel tretten, 2.3) Aktiver modtaget til inddrivelse af kreditter værdiansættes til kredittens bogførte værdi plus de afholdte omkostninger.eller for aktivets dagsværdi, hvis denne er lavere.
For regnskabsår, der begynder den 1. januar 2021 eller senere, introducerer den reviderede NRV 9. to filtre: den grundlæggende låneaftaletest (som analyserer, om strømmene er kontraktlige, både hovedstol og renter) og virksomhedens forretningsmodel (inddrivelse af kontraktlige strømme, inddrivelse og salg eller forhandling). Hvis den forringede kredit næppe vil producere kontraktlige strømme, vil det næppe passe ind i den amortiserede kostpris; det ville normalt blive klassificeret til dagsværdi med ændringer i egenkapitalen, eller endda med ændringer i resultatet, hvis det forvaltes med henblik på handel, eller i en gruppe til dagsværdi.
I overensstemmelse med ovenstående, Beregningen af EIR bør kun baseres på kontraktlige strømme, uden at tage højde for det hypotetiske beløb for garantiens udførelse. Hvis ejendommen efterfølgende tildeles, anvendes kriteriet fra 2015-resolutionen igen: hvis lånet var til dagsværdi med ændringer i egenkapitalen, bogføres ejendommen til denne værdi på tildelingsdatoen, og den optjente indkomst i egenkapitalen omklassificeres til indkomst.
Praktiske noter, sager og doktriner, der skal tages i betragtning
I professionel praksis forekommer almindelige antagelser: aktivering af finansielle udgifter knyttet til køb af anlægsaktiver (når de er en del af produktionsomkostningerne inden for standardens rammer), lån under normal PGC, og lån under PGC Pymes, der anvender den forenklede mulighedDisse situationer kræver en gennemgang af, hvornår renter skal aktiveres, og hvornår de skal bogføres som en udgift.
Med hensyn til administrativ doktrin er følgende blandt andet fremtrædende: finansielle udgifter til lån brugt til betaling af skatter og vedrørende tidlige annulleringer på grund af manglende overholdelse: i begge tilfælde ligger nøglen i den korrekte fordeling af finansielle omkostninger, måling af forpligtelser og behandling af gebyrer eller bøder i regnskabsårets resultater.
En tilbagevendende omtale i den tekniske kommentar er, at finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris De er den naturlige kategori for disse lån, bortset fra at ledelsen skal forhandle. Ved at overholde denne retningslinje forhindres uoverensstemmelser i måling og præsentation, især til revisionsformål.
Et realkreditlån kombinerer langsigtet finansiering, tilhørende omkostninger og formelle forpligtelser. Klassificer aktivet korrekt (210/211, 220/221 eller varebeholdninger), vælg værdiansættelseskriterium (amortiseret kostpris vs. forenklet kostpris) og kontroller de periodiske posteringer. Det er det, der gør forskellen mellem et fejlfrit lån og en stram afvikling. Og når man sammenligner tilbud, er det kun halvvejs at se på den nominelle rente: ÅOP, afslutningsomkostninger, løbetid og risikoklausuler er de variabler, der virkelig påvirker den samlede pris.
