Krisen forårsagede en afmatning i mange sektorer, men ikke investering i ejendomsaktier. Forbrugerne kom ud af begrænsningerne i 2020 og satte sparerekorder, og til gengæld begyndte æraen med fjernarbejde. Realkreditrenter på fristende niveauer hjalp med at sætte skub i et vanvid af investeringsinteresse i ejendomsaktier. Men alle gode ting får en ende. Stigende renter og rødglødende inflation har gjort boliger og realkreditlån mindre overkommelige. Dette øger risikoen for et sammenbrud af det globale ejendomsmarked, især i nogle lande, og truer med at forværre den nuværende globale økonomiske recession...
Hvad sker der med boligmarkedet?
Efterspørgslen efter boliger er faldende i takt med, at realkreditrenterne stiger, hvilket gør boliger mindre overkommelige og driver potentielle købere væk fra markedet. Der er to hovedårsager til, at realkreditlån er blevet væsentligt mindre overkommelige i år. Høj inflation har forårsaget et kraftigt fald i borgernes realindkomst. Til gengæld hæver centralbanker verden over renten i det hurtigste tempo i årtier. Dette har direkte øget realkreditrenterne, hvilket gør lån til at købe bolig dyrere.
Inflationen er vokset dobbelt så meget som lønningerne siden 2020. Kilde: BBC.
Disse problemer påvirker ikke kun potentielle boligkøbere, men også nuværende boligejere. Især dem, hvis realkreditlån ikke er sikret langsigtet med meget lavere renter. Millioner af mennesker tog billige lån for at købe boliger til rekordpriser under pandemien. Nu vil mange af dem stå over for højere månedlige betalinger, når deres lån nulstilles for at afspejle højere renter. For at gøre ondt værre kommer disse højere afdrag på realkreditlån på et tidspunkt, hvor folks reelle indkomst (det vil sige mængden af penge, de tjener, justeret for inflation) er styrtdykket. I værste fald vil folk ikke have råd til at betale deres månedlige realkreditregninger. I en sådan situation beslaglægger banker ofte huset og sælger det for at inddrive det skyldige. Og da det sætter flere boliger på markedet, ofte til lavere eller "fordelte" priser, kan det føre til yderligere nedadgående pres på boligpriserne.
Misligholdelsesraten for lån er begyndt at vokse i løbet af august måned. Kilde: Morningstar.
Hvilke lande er mest udsatte?
I USA er de fleste købere afhængige af fastforrentede realkreditlån i 30 år. Variabel forrentede realkreditlån udgjorde i gennemsnit kun 7 % af lånene i de sidste fem år. Derimod har boligkøbere i andre lande typisk faste lån på blot et år, eller har variabelt forrentede realkreditlån, der bevæger sig i takt med renten. Australien, Spanien, Storbritannien og Canada havde den højeste koncentration af variabelt forrentede realkreditlån som andel af nye politikker i 2020, ifølge Fitch Ratings.
Variabel forrentede realkreditlån i procent af nye lån i 2020. Kilde: Fitch Ratings.
Revner på det globale marked for ejendomsinvesteringer er allerede begyndt at dukke op. De er mere pessimistiske over for nogle af de mere skummende markeder, såsom Australien og Canada, der, som vi har set før, havde en af de højeste koncentrationer af variabelt forrentede realkreditlån i procent af nye politikker i 2020. Begge lande oplever en tocifrede fald i boligprisen. Og værre er det i Australien, hvor huspriserne i august noterede deres største månedlige fald i næsten 40 år.
Hvordan ville dette påvirke den globale økonomi? 掠
Et globalt synkroniseret boligmarkedskrak vil påvirke den globale økonomi (allerede på randen af recession) på forskellige måder:
- Et kraftigt fald i boligpriserne vil reducere velstanden betydeligt og forårsage et fald i forbrugernes forbrug.
- En stagnation eller et fald i byggeri og ejendomssalg vil direkte påvirke den globale vækst, da disse aktiviteter er enorme multiplikatorer af økonomisk aktivitet rundt om i verden.
- Et faldende boligmarked vil ramme bankernes udlån, da det øger risikoen for misligholdelse af lån og kvæler den kapitalstrøm, som økonomier lever af. Derudover vil stigende renter øge presset på ejendomsudviklere, der låner kraftigt for at finansiere deres drift, hvilket gør långivere i stigende grad bekymrede over udvikleres evne til at refinansiere deres gæld. Igen, hvis dette resulterer i misligholdelse af lån, vil det påvirke bankernes udlån.
- Ved at hæve afdrag på realkreditlån for at afspejle stigende renter vil borgernes indkomst blive påvirket, hvilket yderligere reducerer forbrugernes forbrug.
Er der nogen investeringsmulighed i ejendomsaktier?️
Som ejendomsmarkedet ser ud i øjeblikket, er der vanskelige tider forude for at indeholde alle ovennævnte faktorer. Vi kan shortsælge Vanguard Real Estate ETF (VNQ) for at drage fordel af debacle af det amerikanske ejendomsmarked eller Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (VNQI) for samme situation i Europa, Asien og Stillehavet. Hvis vi på den anden side ønsker at investere i de økonomier, der er mest udsat for disse begivenheder, som vi tidligere har diskuteret, kan vi shortsælge ETF'erne fra iShares MSCI fra Australien (EWA), Canada (EWC), Spanien (EWP) eller Storbritannien (EWU).