Er investeringer i virksomheder i ejendomssektoren ved at bryde sammen?

Pandemien formåede at få det bedste frem ved at investere i aktier på det globale ejendomsmarked. Boligejere med flere penge at bruge, lavere realkreditrenter at betale, og en ny frihed til fjernarbejde står i kø for at gå videre til større og bedre ting. Men der er endelig tegn på, at dens form begynder at miste damp, da stigende renter og aftagende økonomisk vækst trækker markedet ned. Det store spørgsmål er nu, hvor hurtigt det kunne begynde at falde...

Hvad er tegnene på, at investeringer i ejendomsaktier aftager?​

Priserne falder på de varmeste markeder ​

Mens boligmarkedspriserne fortsætter med at stige i USA og store dele af Europa, er de begyndt at falde i Canada, New Zealand, Australien og Sverige, de lande, der har haft de mest attraktive markeder de seneste år. Det tyder på, at investeringer i aktier i selskaber i ejendomssektoren taber fart, efterhånden som renterne de steder stiger, og der vokser tvivl om sundheden på de globale ejendomsmarkeder. Over tid kan det gøre købere over hele verden mere forsigtige og sprede svaghederne mere globalt.

Indikatorer peger nedad⤵️

I de fleste af verdens store industrialiserede lande er tre ting faldet for nylig: 

• Antallet af boligsalg.
• Bygherrernes tillid.
• Realkreditgodkendelser. 

Huspriserne har en tendens til at følge disse tidlige eller førende indikatorer med et par måneders forsinkelse. Derudover, som vi forklarede i sidste uge, har svagheder i boligsektoren en måde at smitte af på den bredere økonomi, hvilket kan tilføje endnu mere nedadgående pres på investeringspriserne i ejendomsselskabernes aktier.

Det er ved at blive uoverkommeligt at investere i aktier i virksomheder i ejendomssektoren羅

Stillet over for højere boligpriser og højere realkreditrenter får potentielle købere det sværere at købe en bolig. Faktisk peger mange økonomer på forringede mål for overkommelighed, såsom pris-til-indkomst og pris-til-leje-forhold, som bevis på, at priserne har nået et område af en boble. I finanssektoren, når boligpriserne er ude af trit med, hvad folk tjener, siger vi, at de er blevet løsrevet fra deres fundamentale forhold. Og vi advarer om, at jo længere de adskilles, jo mere brutal kan den potentielle vending være.

Der er ingen balance mellem udbud og efterspørgsel ved at investere i aktier i virksomheder i ejendomssektoren⚖️

Dette post-pandemiske øjeblik er et mærkeligt øjeblik. Høj inflation og stigende realkreditrenter tager hårdt på forbrugernes budgetter og bremser interessen for at investere i ejendomsaktier. I mellemtiden er pipelinen af ​​boliger under opførelse steget hurtigt, efterhånden som forsyningskædeforstyrrelser endelig begynder at lette. Og selvom der stadig er boligmangel i de fleste regioner, kan en hurtigere end forventet stigning i udbuddet, kombineret med et fald i efterspørgslen, få investorer til at revurdere deres syn og blive mere pessimistiske med hensyn til investeringer i aktier i virksomheder i realiteten. ejendomssektoren.

Det er alt sammen en del af Feds plan​

I USA har Federal Reserve (Fed) gjort det meget klart, at bekæmpelse af inflation er dens topprioritet. For at opnå denne bedrift skal investeringer i aktier på landets ejendomsmarked stoppes. Ikke kun fordi lavere boligomkostninger har direkte indflydelse på, hvordan inflationen beregnes, men også fordi det vil afkøle resten af ​​økonomien: Investering i ejendomsaktier er ikke kun den største aktivklasse i verden, men har også direkte indflydelse på kreditskabelse.

Så vil investering i ejendomsaktier gå ned?

Forværrede fundamentale forhold og sur stemning vil klart tilføje et nedadgående pres på ejendomsinvesteringerne i de kommende måneder, især i regioner, der oplevede de største udskejelser. Men selvom priserne falder, hvilket de fleste investorer stadig ikke forventer, er en gentagelse af boligkrakket i 2008 usandsynlig på grund af tre forhold: (i) Der er stadig meget få boliger til rådighed lige nu. Selvom der bygges flere boliger, er der stadig færre boliger end købere, og det burde sætte et bund under priserne, selvom stemningen forværres. (ii) Boligmarkedet er sundere end i 2008. Udlånsbetingelserne er meget strengere, mange færre boligejere har rentefølsomme variable realkreditrenter, og den seneste stigning i priserne har mere at gøre med en stigning i pandemiens efterspørgsel end et øjeblik ren spekulation. Med andre ord, nej, vi vil sandsynligvis ikke se et sammenbrud, som vi så under den globale finanskrise. (iii) Strukturelt er boligefterspørgslen fortsat stærk. Flere millennials er i deres bedste boligkøbsår, og permanente ændringer i arbejdsvilkårene, såsom hybridjob, har været positive for priserne. Desuden er investering i ejendomsmarkedsandele en rigtig god sikring mod inflation, og det er ikke så nemt at finde. Hvis det ikke er nok til at overbevise potentielle købere om at købe, er det sandsynligvis nok til at holde nogle nuværende ejere fra at sælge.

Så hvor er investering i aktier i virksomheder i ejendomssektoren på vej hen?吝​

Det mest sandsynlige scenario for de globale ejendomsmarkeder er, at priserne stagnerer eller endda falder i de kommende måneder. Men gode investorer (som os) ser ikke kun på de mest sandsynlige scenarier, vi ser også på de mindst sandsynlige. Og hvis tidligere kriser har lært os noget, så er det, at sammenhængen mellem ejendomsmarkedet, økonomien og de finansielle markeder ikke altid er tydelige. De færreste forventede trods alt, at pantesikrede værdipapirer ville skabe så meget kaos under den globale finanskrise. I dag kan nye aktører som institutionelle investorer være det svage led, da det er svært at vide, hvor meget de rent faktisk har lånt, og hvor dybt de er involveret i at investere i ejendomsaktier. Så hvis du tænker på, om det er et godt tidspunkt at investere en masse tid i fast ejendom, eller om det er et godt tidspunkt at købe dit drømmehus, er vores svar det samme; Ingen. Den nuværende ulempe er, at vi risikerer mere end at udligne vores potentielle gevinster, så det er bedst at vente. Vi kunne investere i aktier i virksomheder i ejendomssektoren ved at sælge short gennem en omvendt ETF som f.eks. ProShares Short Real Estate (REK) eller short selling banker som Commonwealth Bank of Australia (CBA), Westpac (WBC), National Australia Bank (NAB) og Australien og New Zealand Banking Group (ANZ).

Den bedste strategi er fortsat at blive på sidelinjen og være klar til at skyde, hvis en god mulighed byder sig. Ikke ligefrem spændingen ved "Big Short", ved vi. Men som den afdøde forretningslegende Jesse Livermore sagde: